住宅ローン借り換えシミュレーター

借り換えの手順

住宅ローンの借り換えは、新しい銀行で新たにローンを組み直し、旧ローンを一括返済する手続きです。全体の流れは次のとおりです。

• ①現状確認：残高・金利・残期間を住宅ローン残高証明書や金融機関のオンラインサービスで確認
• ②複数行で事前審査：ネット銀行（住信SBIネット銀行・auじぶん銀行など）は金利が低い傾向。審査は1〜2週間が目安
• ③本審査・不動産鑑定：物件の担保評価が行われる。築年数や立地によって評価が変わることがある
• ④諸手続き：抵当権の抹消・設定登記を司法書士が行う。費用は登記費用＋司法書士報酬で5〜15万円程度
• ⑤旧ローン完済・新ローン開始

借り換えで注意すべき諸費用

諸費用は大きく「事務手数料」「保証料」「登記費用」の3種類です。ネット銀行は保証料ゼロの代わりに事務手数料を融資額の2.2%とするケースが多く、残高2,500万円なら55万円が先払いになります。節約できる利息と先払いコストのバランスを必ず確認しましょう。

変動から固定への切り替えタイミング

日銀の政策金利が上昇局面にある現在、変動金利ユーザーは固定への切り替えを検討する価値があります。固定金利は変動より高いことが多いため、「今後何年以上保有するか」で判断します。一般的に残期間10年以上であれば切り替えメリットが出やすい計算になります。

繰り上げ返済との組み合わせ

借り換えと同時に繰り上げ返済を行い、残高や期間を短縮すると利息削減効果がさらに高まります。ただし手元資金を減らしすぎると緊急時の流動性が失われるため、生活費6ヶ月分は手元に残すのが目安です。